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2018-02-03 全部文章 66 ℃
房产税,压垮房地产的最后一根稻草的吗?-新注册公众号


两会期间,房产税再次提上议程,成为各方热议的话题。按照官方权威人士的说法是:目前正在筹建相关的细则,预计在2020年立法会初见成效。
房产税的目的和特征
房产税的目的是什么?一是调节收入差距、促进社会公平。二是筹集地方财政收入,逐步替代土地出让金。三是增加保有环节税收,降低建设交易环节税收。而其基本的特征有:1、按照评估值进行征税;2、二是有税收抵扣,保障基本住房需求;三是房地产税由地方自主征税;四是具有完备的税收征管模式。
房地产上涨的逻辑
到了这里,就有人问:那是不是就意味着,房产税的征收就会导致房价大跌的啊?这里需要先弄清楚房价上涨的逻辑。从长期来看奇衡三,房价上涨主要由四个基本因素决定:
第一、人口净流入;人是社会第一生产力,也是驱动经济发展的先驱者。中国改革开放至今,人口红利政策对中国经济发展功不可没;80年代末90年代初的“下海”,大量的人员南下,直接促进了广东等沿海地区的经济发展。现如今,各地为了引进人才,留住毕业的大学生千蛊江山,均出台了一系列的优惠政策。以武汉为例:人才直接落户政策、房票政策、人才补贴政策等,并取得了显著的成效。净流入人口数量持续占据全国前三甲。正如民间相传:村里往镇里跑,镇里往县里跑,县里往市里跑叶迎春老公,市里往省会北上广跑,省会城市北上广就往国外跑,这本质上就是对人口迁徙的一种理解。
第二:经济发展潜力;经济发展能力直接决定城市的居民收入水平,也是决定城市竞争力和吸引力的决定性因素。而经济的发展取决于三要素,即消费、投资、进出口。而消费和人口、居民收入相关,收入又跟经济发展水平相关。进出口贸易净差额整体占GDP比重较小,最重要的就是投资了,政府投资和民间资本投资是对当地经济起着决定性的作用。
第三:政府政策支持;任何产业的发展离不开国家的支持,政府的支持。房地产行业也不例外;自2002年,国家把房地产行业正式列为国家支柱性产业以来(截止2017年,房地产行业已经占据中国GDP超10%,可以说是绝对的支柱产业),使房地产带来了第三波的暴富机会。自08年经济危机以来,期间两次的四万亿振兴、城镇化、棚改、城市群、大湾区、特色小镇等等政策,无一不和房地产脱得了干系。尽管期间,政府不断的出台调控控政策,到如今已经记不清到了国一百多少条了,自此看来仿佛一切都是治标不治本,房价还是蹭蹭往上涨。
第四、独特的地理环境优势。以深圳为例启吾东疆,地处粤港澳大湾区,中国进出口的门户,中国的硅谷,中国首批经济发展特区,注定发展领跑全国。房价上涨必须是有独特的地理环境优势郭芯其,以人口流入为先驱,以经济发展潜力为核心,以政府支持为后盾,四者缺一不可。
短期来看科韵路地陷,房价涨与不涨可以从两个方面分析:第一、租金回报率,第二、二手房成交市场。租金回报率和二手房成交市场是直接反应短期房地产市场是否火爆,租金回报率低,固然租房的人少,租房市场冷淡;二手房成交越火爆,说明购房需求者越多,固租房需求固然会下降,租金回报率自然就会偏低。
房子的供须关系
到了这里,有人会说,尽管如此,我认为房价还是会跌,因为房子多了,买的人少了,以后肯定会跌。这话,表面上看没有错替身老婆,为什么呢玛凯玛莉?因为从经济学原理“供需关系”上看,这个是对的,价格是由供需决定的,价格上涨,需求下降;价格下跌,需求上升。但是,请你仔细想想,你有没有考虑过“市场弹性”?什么叫弹性,举例:比如说一双鞋定价100块,可以卖100双;定价110块可以卖95双,因此这双鞋的价格弹性为0.5,说明需求价格弹性较小,对于一个价格弹性很小的商品来说,说明消费者对价格指数敏感度比较低。这就好比买衣服一样,尽管中国服装市场严重的产能过剩,超过了300%,但是你买衣服见过,衣服的价格有下跌超过70%刘五四,可以说是基本没有的吧,所以小妹不要怕,对于一种刚需、弹性很小、几乎没有替代品的商品来说,简单的使用供需关系来解释有点牵强,房子也是一样的。
以国家统计局的数据为例,截止2017年底,全国村镇住宅面积约为350亿平,城市住宅面积约为250亿平刘大卯。施工面积约为100亿平。全国居民人均住房面积为40.8平;城镇居民人均面积为36.6平;农村居民平均住房面积为45.8平。如果是按照国家社科院发布的人均住房面积40平为标准、国家城镇化目标达到70%为目标,以中国13.7亿人口计算(第五次人口普查数据)城镇住房缺口为130亿平,若是按照2017年新增开工面积50亿平的规模计算的话,还得2年半完成。假设产能过剩为20%,计算,完成这一目标还得3年时间。若是去掉城市棚改区6000万户的居民住房面积,按照目前的建房速度谷立业,完成这一宏伟目标至少还得5年完成。抛去目前一二线城市,目前三四线城市棚改是国家改造的主要区域,这也就是为什么近三年来,三四线的城市房价涨得比一二线城市还猛的原因,并非是所谓的由房地产开发商 中介炒起来的。只是人口流动、国家政策导向的趋势罢了,如果只是一味的想着靠国家控制房价导致房价下跌再买房的人注定是一辈子买不起房的人,即使买了估计也是一笔失败的交易罢了。你始终要知道,哪些房地产开发商对国家政策敏感性比我们要敏感得多,更何况他们还有专业的研究团队,比我们聪明得多,他们会做亏本的买卖吗? 对于某些损盘出售的房产,只不过是国家信贷收紧,急于资金回笼罢了,毕竟房地产行业洗牌转型才刚刚开始,未来必定是走向寡头市场,并非是房价下跌的根本因素,更何况目前国家还不允许房地产破产,一系列的政策都是未来逐步的推进房地产行业健康发展。
地域性选择
不可否认的是,隋雨蒙未来房地产一定是趋向常态化的发展趋势,。什么叫常态化?就是该涨的地方会涨,该跌的会跌,并非过去十年的暴涨模式,以后买房更注重的是房子的属性。就如买东西一样,属性越强,概念越多,价格就越高。
因此,刚需才是最重要北乡记事。而买房我们看重的不仅是居住需求lol慎天赋,其增值保值也是我们所需要考虑的,因此就得多一些概念。比如:商业中心、地方特色、地铁房、学区房等只有满足这四大特色,才会使房产具有保值升值的价值。而区域性选择,则以两大和五大城市群重点对象,即粤港澳大湾区和沪杭甬大湾区、京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、珠三角城市群;而城市群和大湾区又以其中心城市占主导地位,以深圳、广州、上海、杭州、南京、北京、天津、武汉、郑州、成都、重庆等城市为核心,形成了强大的虹吸效应,因此,成为资本、人口流入的首选。
房产税可以降低房价吗?
最后回归到文首房产税的问题?房产税会导致房价下跌的吗?我们可以看看美国,以美国棕榈泉为例,美国最具吸引力的旅游城市,每年各大音乐节、电影节、艺术节的举办圣地,每年吸引上千万人的旅游城市,自1945年以来,房价可以说基本处于稳步上涨的趋势当中,而且租金回报率普遍比国内还高清梦奇缘,平均租金回报率可以达到15-20%左右。美国可是有房产税的国家哦,可见,房产税并不是压垮房地产市场的最后一根稻草,并且对房地产的调控并不明显。再看曾经的汽车之城--底特律,曾是美国制造业的象征和骄傲。但由于人口的急剧下降和汽车工业的衰退,破产前,昔日辉煌的"汽车之城",已经成为暴力犯罪频发、失业率高企,房产变得一文不值,以及深陷财务危机,背负高达180亿美金的负债,成为美国"最悲惨的城市"。 2013年7月18日,这座"汽车之城"正式申请破产保护,从而成为美国历史上最大的破产城市。要知道,在半个世纪前,底特律还是美国产业工人的向往目标颜文伟,"美国梦"的最佳实现地;但半个世纪后,一切逐渐归零,底特律事实上正沦为美国最悲惨的城市。看到这里,或许我们就会明白政府的用心良苦,要知道我们国家负责超过180亿美金的城市已经超过了300个城市末代福晋。所谓的供给侧改革、去僵尸企业、去产能化、城镇化化、去杠杆、信贷政策等等,都是为了降低我们的地方政府、我们的企业的债务危机,从而保证不发生系统性的金融危机。
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